中華人民共和國城市房地產管理法
（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正 根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正 根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）
目錄
第一章總則
第二章房地產開髮用地
第一節土地使用權出讓
第二節土地使用權劃撥
第三章房地產開發
第四章房地產交易
第一節一般規定
第二節房地產轉讓
第三節房地產抵押
第四節房屋租賃
第五節中介服務機構
第五章房地產權屬登記管理
第六章法律責任
第七章附則
第一章總則
第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。
第二條在中華人民共和國城市規劃區的國有土地（以下簡稱土地）範圍內取得房地產開髮用地的土地使用權，從事房地產開發，房地產交易，實施房地產管理，遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。
本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得常規土地使用權的土地上進行基礎設施，房屋建設的行為。
本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓，房地產抵押和房屋租賃。
但是，國家在本法規定的範圍內劃撥國家土地使用權的除外。
第四條國家根據社會，經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第六條為了公共利益的需要，國家可以收集土地上單位和個人的房屋，並依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；徵收個人住宅的，還必須保障被徵收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。
第七條國務院建設行政主管部門，土地管理部門按照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。
縣級以上地方人民政府財產管理，土地管理部門的機構設置及其職權由省，自治區，直轄市人民政府確定。
第二章房地產開髮用地
第一節土地使用權出讓
第八條土地使用權出讓，是指國家將國內土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第九條城市規劃區域的集體所有土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外。
第十條土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃，城市規劃和年度建設用地計劃。
第十一條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權為房地產開發的，應根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或省級人民政府批准。
第十二條土地使用權出讓，由市，縣人民政府有計劃，有步驟地進行。出讓的每幅地塊，用途，年限和其他條件，由市，縣人民政府土地管理部門會同城市規劃，建設，物業管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批准權的人民政府批准後，由市，縣人民政府土地管理部門實施。
直轄市人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。
第十三條土地使用權出讓，可以採取拍賣，招標或者雙方協議的方式。
商業，旅遊，娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣，招標方式；沒有條件，不能採取拍賣，招標方式的，可以採用雙方協議的方式。
採取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
第十四條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。
第十五條土地使用權出讓，適當延長書面出讓合同。
土地使用權出讓合同由市，縣人民政府土地管理部門與土地使用者摻雜。
第十六條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的約定，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。
第十七條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市，縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者並可以請求違約賠償。
第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市，縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，擴大土地使用權出讓合同變更協議或重新使用土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第十九條土地使用權出讓金全部全部上繳財政預算案，補充預算，用於城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。
第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不更換；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以按照法律程序預先取代，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
第二十一條土地使用權因土地滅失而終止。
第二十二條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要恢復該幅土地的，適當初步批准。經批准准予續期的，適當重新土地使用權出讓合同，按照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但遵循前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償償。
第二節土地使用權劃撥
第二十三條土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納納補償，安置等費用後轉移幅度土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
遵循本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律，行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
第二十四條下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源，交通，水利等項目用地；
（四）法律，行政法規規定的其他用地。
第三章房地產開發
第二十五條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益，社會效益，環境效益相統一的原則，實行全面規劃，合理佈局，綜合開發，配套建設。
第二十六條以出讓以方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途，動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第二十七條房地產開發項目的設計，施工，必須符合國家的有關標準和規範。
房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。
第二十八條依法取得的土地使用權，可以按照本法和有關法律，行政法規的規定，作價入股，合資，合作開發經營房地產。
第二十九條國家採取措施等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。
第三十條房地產開發企業以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規定的註冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律，行政法規規定的其他條件。
建立工商管理部門對符合本法規定條件的，適當登記，發給營業執照照照；對不符合本法規定條件的，不予登記。
成立有限責任公司，股份有限公司，軍隊房地產開發經營的，還必須執行公司法的有關規定。
房地產開發企業在領取營業執照照的一個月內，適當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
第三十一條房地產開發企業的註冊資本與投資規模的比例適當符合國家有關規定。
房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額證明與項目規模相適應，並按照土地使用權出讓合同的約定，按期支出資金，用於項目建設。
第四章房地產交易
第一節一般規定
第三十二條房地產轉讓，抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓，抵押。
第三十三條基準地價，標定地價和各類房屋的重置價格已定期確定並公佈。具體方法由國務院規定。
第三十四條國家實施房地產價格評估制度。
房地產價格評估，適當的公正，公平，公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價，標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十五條國家實行房地產交易價格公佈制度。
房地產權利人轉讓房地產，適當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十六條房地產轉讓，抵押，合併按照本法第五章的規定辦理權屬登記。
第二節房地產轉讓
第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣，贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十八條下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，據說其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律，行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，適當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還擁有持有房屋所有權證書。
第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照遵循國務院的規定，報有批准權的人民政府批准。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方處置土地使用權出讓程序，並按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不進行土地使用權出讓程序的，轉讓方按照國務院規定將轉移房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。
第四十一條房地產轉讓，有權轉讓書面轉讓合同，合同中規定的載明土地使用權取得的方式。
第四十二條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利，義務隨之轉移。
第四十三條以出讓以方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限以前土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。
第四十四條以出讓以方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市，縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，長期土地使用權出讓合同變更協議或重新進行土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第四十五條商品房預售，適當符合以下條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，進行開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府財產管理部門進行預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人按照國家有關規定將要預售合同報縣級以上人民政府財產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得資金，必須用於有關的工程建設。
第四十六條商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
第三節房地產抵押
第四十七條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務抵押的行為。所得的價款優先受償。
第四十八條依法取得的房屋所有權加上該房屋佔用範圍內的土地使用權，可以設定抵押權。
以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
第四十九條房地產抵押，適當憑土地使用權證書，房屋所有權證書辦理。
第五十條房地產抵押，抵押人和抵押權人已簽訂書面抵押合同。
第五十一條設定房地產抵押權的土地使用權以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，適當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四節房屋租賃
第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十四條房屋租賃，出租人和承租人的書面書面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途，租賃價格，修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向物業管理部門登記備案。
第五十五條住宅用房的租賃，妥善執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋的軍隊生產，經營活動的，由租賃雙方協商議定定額和其他租賃條款。
第五十六條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。
第五節中介服務機構
第五十七條房地產中介服務機構包括房地產諮詢機構，房地產價格評估機構，房地產經紀機構等。
第五十八條房地產中介服務機構賦予以下條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的服務場所；
（三）有必要的財產和預算；
（四）有足夠數量的專業人員；
（五）法律，行政法規規定的其他條件。
成立房地產中介服務機構，適當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後，方可開設。
第五十九條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
第五章房地產權屬登記管理
第六十條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
第六十一條以出讓或以劃撥方式取得土地使用權，適當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府提交土地使用權證書。
在依法取得的房地產開髮用地上建成的房屋的，適當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府財產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府財產管理部門核實並提交房屋所有權證書。
房地產轉讓或變更時，適當向縣級以上地方人民政府財產管理部門申請物業變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權證書。
法律另有規定的，按照有關法律的規定進行。
第六十二條房地產抵押時，有權向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應按照本章規定進行過戶登記。
第六十三條經省，自治區，直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責財產管理和土地管理工作的，可以製作，提交統一的房地產權證書，按照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
第六章法律責任
第六十四條違反本法第十一條，第十二條的規定，擅自批准出讓或者擅自出讓土地使用權為房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十五條違反本法第三十條的規定，未取得營業營業照照擅自軍隊房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以並避免款。
第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十七條違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十八條違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府財產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十九條違反了本法第五十八條的規定，未取得營業營業照照擅自軍隊實際中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第七十條沒有法律，法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關責責令退回所涉及的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位賦予直接責任人員行政處分。
第七十一條物業管理部門，土地管理部門工作人員玩忽職守，濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
財產管理部門，土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
第七章附則
第七十二條在城市規劃區外的國有土地範圍內取得房地產開髮用地的土地使用權，軍隊房地產開發，交易活動以及實施房地產管理，參照本法執行。
第七十三條本法自1995年1月1日起施行。